Référé préventif

Le référé préventif est une procédure judiciaire engagée avant le démarrage de travaux susceptibles d'affecter un bâtiment voisin (démolition, terrassement, fondations), par laquelle un juge désigne un expert pour dresser un état des lieux contradictoire des constructions avoisinantes. Ce constat initial sert de référence en cas de désordre apparu après les travaux : il permet de démontrer, ou d'écarter, un lien entre le chantier et les fissures ou dégradations constatées ensuite chez le voisin.

La demande émane généralement du maître d'ouvrage ou de l'entreprise qui va réaliser les travaux, par précaution, mais un voisin inquiet peut aussi saisir le juge des référés pour obtenir la désignation d'un expert avant que le chantier ne débute. L'expert convoqué examine les bâtiments avoisinants pièce par pièce, note l'état des fissures existantes, des revêtements et des éléments sensibles, en présence des propriétaires concernés, puis consigne ses constatations dans un rapport qui devient la référence commune pour la suite.

Le référé préventif se distingue de l'expertise contradictoire par son moment et son objet : il intervient avant tout désordre, pour figer un état des lieux de référence, quand l'expertise contradictoire intervient après l'apparition d'un litige, pour confronter les constats de deux parties. Il diffère aussi de l'expertise judiciaire classique, engagée pour trancher un litige déjà né : ici, aucune responsabilité n'est recherchée au moment de la mission, seul l'état des existants est constaté. Ce constat initial, opposable aux parties présentes, ne dispense toutefois pas d'une expertise ultérieure si un désordre apparaît réellement après les travaux : il en devient alors la pièce de comparaison.

Pour le voisin comme pour le maître d'ouvrage, se faire assister par un professionnel indépendant pendant les opérations de référé préventif aide à faire consigner les points sensibles avec la précision nécessaire, plutôt que de découvrir après coup qu'un désordre déjà présent n'a pas été noté.

La procédure suppose d'assigner devant le juge des référés tous les voisins dont les bâtiments risquent d'être affectés, et souvent les entreprises du chantier avec leurs assureurs. Le juge désigne l'expert, définit sa mission et fixe une consignation que le demandeur verse pour couvrir sa rémunération. Le temps nécessaire pour obtenir l'audience, consigner et organiser les visites doit être intégré au planning : engager le référé quelques jours avant les terrassements revient souvent à démarrer sans état des lieux. La mission peut prévoir, au-delà du constat initial, des visites pendant les phases les plus sensibles, comme les démolitions ou les reprises en sous-œuvre, puis un constat en fin de chantier, utile pour clore le dossier sans contestation.

Le constat ne vaut que pour ce qu'il décrit. Une fissure notée « existante » sans largeur, sans longueur ni photographie ne permettra pas de dire, deux ans plus tard, si elle s'est ouverte pendant le chantier. Les points de vigilance tiennent aux zones peu accessibles et aux éléments fragiles : murs mitoyens, caves, cages d'escalier, plafonds moulurés, carrelages anciens, canalisations enterrées. Un voisin qui refuse l'accès à ses locaux se prive de ce constat de référence et affaiblit sa position en cas de désordre ultérieur. Pour le maître d'ouvrage, la procédure protège aussi contre des réclamations portant sur des fissures antérieures au chantier, attribuées à tort aux travaux, ce qui justifie largement l'effort d'anticipation.