DTG

Le DTG, ou diagnostic technique global, est un état des lieux complet de l'état d'un immeuble en copropriété : structure, façades, toiture, réseaux, mais aussi analyse de la situation énergétique et des obligations légales, réalisé par un professionnel qualifié. Il sert de base à l'élaboration du plan pluriannuel de travaux et permet au syndicat des copropriétaires de programmer les travaux nécessaires en connaissance de l'état réel du bâti, plutôt que de réagir désordre après désordre.

Il devient obligatoire notamment lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de dix ans, avant la vente des premiers lots, afin d'informer les futurs acquéreurs de l'état réel du bâtiment ; il peut aussi être requis dans le cadre de certaines procédures liées à l'habitat indigne. En dehors de ces cas, sa réalisation reste à la discrétion du syndicat des copropriétaires, généralement proposée par le conseil syndical et votée en assemblée générale.

Un DTG complet ne se limite pas à un état apparent sommaire : il examine la structure, les façades, la toiture, les réseaux et les équipements communs, fait le point sur la situation du syndicat au regard de ses obligations légales et intègre un diagnostic de performance énergétique, avant de conclure par une évaluation sommaire du coût des travaux à dix ans. Il se distingue du plan pluriannuel de travaux par sa nature : le DTG photographie l'état du bâtiment à un instant donné, quand le PPT transforme ce constat en programme de travaux hiérarchisé, chiffré et planifié dans le temps. La réglementation articule d'ailleurs les deux démarches, puisqu'un DTG récent qui ne relève aucun besoin de travaux dans les dix ans dispense la copropriété d'élaborer un projet de PPT.

La qualité du DTG dépend directement du sérieux des visites de terrain qui le fondent : réalisé par un professionnel indépendant, sans lien avec les entreprises susceptibles d'intervenir ensuite, il donne au conseil syndical une hiérarchisation des priorités fondée sur l'état réel du bâti plutôt que sur un intérêt commercial.

Le DTG ne vaut que par l'étendue des accès obtenus pendant la visite. Combles, toitures-terrasses, caves, gaines techniques, chaufferie et façades sur cour doivent être examinés ; un professionnel sérieux signale explicitement dans son rapport les zones qu'il n'a pas pu voir, plutôt que de conclure sur des parties non inspectées. L'examen de quelques logements, lorsque les copropriétaires l'acceptent, renseigne aussi sur des désordres invisibles depuis les parties communes : traces d'infiltration sous toiture, fissures traversantes, ventilation défaillante. Le conseil syndical gagne à préparer la mission en réunissant les plans, les procès-verbaux d'assemblée récents, l'historique des sinistres et les contrats d'entretien, ce qui oriente l'auditeur vers les points sensibles et évite de lui faire reconstituer des archives.

Une fois remis, le rapport est présenté en assemblée générale, qui décide des suites à lui donner ; aucun des travaux identifiés n'est engagé automatiquement. Ses limites tiennent à sa nature : il repose sur un examen visuel, sans sondage destructif ni calcul de structure, et doit orienter vers des investigations complémentaires quand un doute subsiste, par exemple sur l'état d'un plancher bois, d'une charpente ou de canalisations encastrées. L'évaluation des coûts reste sommaire et ne remplace pas une consultation d'entreprises. Pour un acquéreur, un DTG récent est une pièce à demander avant l'achat : il éclaire les dépenses à venir dans la copropriété bien mieux que les seuls procès-verbaux d'assemblée, qui ne retracent que les décisions déjà prises.